Beste overbruggingsfinanciering voor vastgoed beleggers

Een goede deal in vastgoed wacht niet. Zodra er een aantrekkelijk pand op de markt verschijnt, moet je snel kunnen handelen. Maar wat als de financiering nog niet rond is, of als de verkoopopbrengst van een ander pand nog niet binnen is? Dat is precies de situatie waarvoor een overbruggingsfinanciering is bedacht. Het is een kortlopende lening die de ruimte geeft om te handelen terwijl de definitieve financiering of verkoop nog loopt. Voor actieve vastgoedbeleggers is dit een financieringsvorm die het verschil kan maken tussen een kans grijpen of hem laten schieten.

Wat is een overbruggingsfinanciering precies

Een overbruggingsfinanciering, ook wel overbruggingskrediet of bridge financiering genoemd, is een tijdelijke lening die een financieel gat overbrugt. Dat gat ontstaat bijvoorbeeld tussen de aankoop van een nieuw pand en de verkoop of herfinanciering van een bestaand object. De term zegt het al: je legt een brug van de huidige situatie naar de volgende stap. De looptijd is doorgaans kort, tussen de één en achttien maanden, al zijn er aanbieders die in bepaalde gevallen oplopen tot vierentwintig maanden of langer bij specifieke vastgoedcategorieën zoals zorgvastgoed.

Wat deze financieringsvorm onderscheidt van een gewone hypotheek, is de snelheid en de flexibiliteit. Banken zijn doorgaans terughoudend bij kortlopende vastgoedprojecten. Dat maakt alternatieve geldverstrekkers interessant. Zij beoordelen het onderpand en de exitstrategie zwaarder dan de jaarrekening van de aanvrager. Wie een recent taxatierapport heeft, kan bij sommige aanbieders zelfs binnen één tot twee weken over de financiering beschikken.

Wanneer gebruik je een overbruggingsfinanciering

Er zijn meerdere situaties waarin een overbruggingsfinanciering uitkomst biedt. De meest voorkomende is de aankoop van een nieuw pand voordat een bestaand object is verkocht. Maar ook bij verbouwing en transformatieprojecten, of bij het uitkopen van een zakenpartner, wordt dit instrument regelmatig ingezet. Soms wil een belegger snel afnemen om een goede prijs te bedingen, maar is de langetermijnfinanciering nog niet geregeld. Een overbrugging geeft dan de nodige tijd om rustig op zoek te gaan naar betere voorwaarden.

Een concreet voorbeeld: een vastgoedondernemer koopt een pand met vijf verhuurde appartementen. Zijn huisbankier wil slechts vijfenvijftig procent van de waarde financieren, wat de belegger te laag vindt. Via een overbruggingsfinanciering van drie maanden heeft hij de tijd om op zoek te gaan naar een langetermijnpartij die betere voorwaarden biedt. De overbrugging fungeert hier dus als adempauze om de juiste deal te vinden.

Rente en kosten

De rente bij een overbruggingsfinanciering voor zakelijk vastgoed ligt hoger dan bij een reguliere hypotheek. Dat heeft een logische reden: de geldverstrekker neemt meer risico omdat het om kortlopende financiering gaat die vaak snel moet worden verstrekt. Afhankelijk van de aanbieder en het project varieert de rente ruwweg tussen de zeven en twaalf procent op jaarbasis, met afsluitkosten van doorgaans zo'n anderhalf procent. Sommige partijen rekenen hogere percentages voor specifieke categorieën; Fortus hanteert bij koopwoningontwikkeling bijvoorbeeld een rentepercentage van 8,5 procent per maand, terwijl zorgvastgoed en hotels wat voordeliger uitkomen.

Belangrijk om te weten: bij een kortlopende financiering van twaalf maanden is het vaak gebruikelijk dat na zes maanden boetevrij kan worden afgelost. Dat scheelt aanzienlijk als een project sneller loopt dan verwacht. De totale kosten hangen sterk af van hoe lang de financiering daadwerkelijk loopt, dus een goede planning en een realistische exitstrategie zijn geen overbodige luxe.

Loan-to-Value en onderpand

De hoogte van de lening wordt bepaald door de zogenoemde loan-to-value ratio (LTV). Dat is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onderpand. Bij overbruggingsfinancieringen voor zakelijk vastgoed ligt de LTV doorgaans tussen de zeventig en vijfentachtig procent. Ervaren vastgoedondernemers met een aantoonbaar trackrecord krijgen soms hogere percentages. Fortus financiert bij goed onderpand tot tachtig procent van de eindwaarde, terwijl veel andere partijen rekenen op basis van de huidige taxatiewaarde.

De kwaliteit van het onderpand speelt dus een grote rol. Geldverstrekkers kijken naar de ligging, de courantheid van het pand, de alternatieve aanwendbaarheid en de verhouding tussen de gevraagde lening en de waarde. Een pand op een goede locatie met meerdere mogelijke bestemmingen scoort beter dan een specifiek object dat moeilijk te verkopen of verhuren is.

De exitstrategie als kern van de aanvraag

Wie een overbruggingsfinanciering aanvraagt, moet van tevoren helder hebben hoe de lening wordt terugbetaald. Dit wordt de exitstrategie genoemd en is voor iedere serieuze geldverstrekker een absolute vereiste. De twee meest gebruikte exits zijn verkoop van het pand en herfinanciering naar een langlopende lening. Bij een verbouwingsproject kan dat laatste heel logisch zijn: na afronding laat je het pand hertaxeren en ga je naar een bank voor een reguliere beleggingshypotheek. Bij een aankooptransactie is verkoop van het vrijgekomen object vaak de exit.

Een heldere exitstrategie geeft de geldverstrekker zekerheid, maar beschermt ook jijzelf als belegger. Zonder concrete aflossingsstrategie loop je het risico dat je aan het einde van de looptijd het pand gedwongen moet verkopen of te maken krijgt met fors hogere verlengingskosten.

Bekende aanbieders in Nederland

De Nederlandse markt kent meerdere gespecialiseerde partijen die overbruggingsfinancieringen verstrekken voor zakelijk vastgoed. Een aantal namen die je regelmatig tegenkomt:

Mogelijk verstrekt overbruggingsfinancieringen vanaf vijftigduizend euro en beoordeelt aanvragen sterk op basis van het onderpand, niet alleen op de jaarrekening. Dat maakt het toegankelijk voor ook startende vastgoedondernemers. Binnen een dag kun je bij hen een voorlopige offerte ontvangen.

DCMF richt zich op kortlopende financieringen voor transformaties, nieuwbouw en overbruggingen. Ze financieren zowel residentieel als commercieel vastgoed en nemen ook projecten aan die banken links laten liggen. Leningen lopen van honderdduizend tot vijf miljoen euro, met de mogelijkheid om daar in overleg van af te wijken.

Fortus is gespecialiseerd in vastgoedfinanciering voor projectontwikkelaars en biedt overbruggingen aan voor onder meer duurzame koopwoningen, zorgvastgoed en hotels. Ze werken met een vrij snelle besluitvorming en lenen tot tachtig à vijfentachtig procent van de eindwaarde.

Overbrugging.nl richt zich op private financieringen voor vastgoedprojecten en staat bekend om snelle acceptatie. Via hun platform kan ook een bouwdepot worden meegefinancierd, wat interessant is bij panden die nog verbouwd worden.

Naast directe aanbieders zijn er ook onafhankelijke adviseurs en tussenpersonen zoals Financieren.nl en financiering-regelen.nl die toegang hebben tot meerdere geldverstrekkers tegelijkertijd. Dat kan voordelig zijn als je de beste voorwaarden wilt vergelijken zonder zelf alle partijen af te lopen.

Wat beïnvloedt de voorwaarden

De voorwaarden van een overbruggingsfinanciering zijn zelden in steen gebeiteld. Geldverstrekkers kijken naar meerdere factoren die de rente en het maximale leenbedrag bepalen. Ervaring telt daarin mee: wie al meerdere panden in portefeuille heeft of aantoonbaar eerdere projecten succesvol heeft afgerond, staat sterker. Fortus stelt bijvoorbeeld als eis dat aanvragers minimaal vier panden in bezit hebben of drie ontwikkelprojecten succesvol hebben afgerond.

Daarnaast speelt de hoogte van het eigen vermogen een rol. Hoe meer je zelf inbrengt, hoe lager het risico voor de geldverstrekker en hoe gunstiger de rente kan uitvallen. Een laag LTV-percentage werkt in je voordeel. Ook de duurzaamheid van het vastgoed speelt mee: energiezuinige panden krijgen bij sommige partijen een rentekorting.

Tot slot is de kwaliteit van het projectplan relevant. Een heldere onderbouwing, realistische exploitatieprognoses en een concrete exitstrategie maken een aanvraag sterker. Wie goed beslagen ten ijs komt, vergroot de kans op een snelle goedkeuring en betere condities.

Zo pak je het aan

De route naar een overbruggingsfinanciering begint met een goede voorbereiding. Zorg dat je een taxatierapport hebt, een heldere exitstrategie op papier en inzicht in je eigen vermogenspositie. Vervolgens kun je direct bij een aanbieder aankloppen of via een intermediair werken. De meeste gespecialiseerde geldverstrekkers werken met een quickscan of vooraanvraag waarmee je snel een indicatie krijgt van de mogelijkheden. Daarna volgt een offerte en, als alles klopt, de daadwerkelijke verstrekking.

Vergelijken loont. Niet alleen op rente, maar ook op voorwaarden rondom vervroegde aflossing, de maximale looptijd en de mogelijkheid tot verlenging. Het is verstandig om bij meerdere partijen een indicatie op te vragen voordat je een keuze maakt. Een onafhankelijke adviseur kan daarin nuttig zijn, zeker als het om een complexer project gaat.

Van tijdelijke brug naar langetermijnstrategie

Een overbruggingsfinanciering is van nature tijdelijk, maar de keuzes die je daarbinnen maakt hebben een langdurig effect op je vastgoedportefeuille. Wie de overbrugging slim inzet, koopt tijd om betere voorwaarden te bedingen, voegt waarde toe aan een pand via verbouwing en stapt daarna over naar een gunstigere langetermijnlening. Het instrument werkt het best als het onderdeel is van een bredere strategie, niet als noodgreep. De vastgoedmarkt stabiliseert zich de komende periode verder na de rentestijgingen van 2022 tot 2024, wat het plannen van dit soort constructies iets overzichtelijker maakt. Voor de belegger die snel wil schakelen op het juiste moment, blijft de overbruggingsfinanciering een waardevol gereedschap in de gereedschapskist.

Terug naar overzicht